請問店長，買大老闆的房子，要注意什麼？

根據好朋友的詢問，我把內容整理成幾個重點：
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１、有透過房仲的買賣交易
２、賣方是企業主，
３、賣方要求用自己的代書，並採用內政部的制式合約簽約
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朋友的問題主要有兩個：
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１、顯性問題：買方和房仲討論時，要留意什麼，如何保障自己權益？
２、隱性問題：房仲版的合約，和內政部版的合約有何差異？
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大翔店長版本的參考答案如下：
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一、代書資訊核實

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賣方有自己習慣配合的代書，這個並不罕見，特別是高資產人士，較常有買賣不動產需求的情況下，會為了減少交易的變數，通常會有指定代書的交易習慣。
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作為買方，我們可以配合，這是OK的。
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我們可以請房仲提前詢問一下賣方，代書的全名，或能提供名片更好，可以事先打聽一下代書的口碑狀況。
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我們還可以在內政部的網頁上(地政士開業—資料查詢），輸入代書的資料，進行基本資料的查核，確認代書，和他所屬的地政士事務所是否一致，他的代書執照字號及年份，與執照是否還在有效期限內。
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再來，是代書費用的考慮，因是賣方指定代書，所以務必請房仲在簽約前先確認好，代書費用的負擔方式，是共同平分，或是由其中一方負擔全額，以及還有那些項目是要由買方支付，請房仲協助列好清單或明細，白紙黑字寫好，並簽名確認，避免日後對代書費用有爭議。
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另，若交易金額鉅大，有風險考慮，也可以再找一位代書，做為「買方代書」協助買方檢視交易細節及合約內容。「雙代書」是可行的方式，賣方代書為主要業務執行代書，買方代書輔助買方。如果有需要，建議也是在簽約前，請房仲與賣方溝通，事先告知較佳。
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二、不動產說明書

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在委託房仲進行議價，簽定書面契約（簽定斡旋／要書／出價意向契約）時，務必請房仲提供該物件的不動產說明書，並就其內容進行解說，這是買方的權益，也是房仲的義務及責任。
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有些交易糾紛的源頭，就是房仲沒提供不動產說明書，或是提供了，卻沒有解說，或是解說地避重就，等簽約完成後，才因為理解有差距產生爭議。在中古屋的交易糾紛中，「隱瞞重要資訊」是歷年糾紛排行榜的前五名。
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關於不動說明書，特別留意的內容有三點：
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1. 關於產權(面積、所有權、他項權利)的基本狀況，要確認，簡單來說，就是拿到的廣告文宣(或案件資料表)，現場門牌，要和不動產說明書上的資料確認，無誤。我曾見識過業界的真實案例，發生過很扯的事情：同一棟大樓，看A戶，簽約卻簽了B戶；或是同一賣方，在同一社區有多戶，看A戶的房子，結果帶看時，車位介紹成B戶的車位，交屋時才發現，帶看是大車位，結果合約簽了小車位。
2. 說明書內要附有建物、土地謄本，留意調閱的時間，如果大於三個月以上，可以請房仲調閱最新的版本給你參閱。
3. 屋況檢查表，這部份內容會登載房屋現況是否存在瑕疵，例如，有無漏水，漏水位置在那些地方。賣方委託房仲銷售，有誠實告知的責任；房仲有去現場核實的責任。若屋況檢查表有登載不實的狀況，賣方和房仲都會有相對應的法律責任。

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三、買賣合約書

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內政部制式合約(成屋買賣契約書)，可以請對方代書提供空白範本做確認，看是否和我連結附的版本相同。
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如果是內政部版的內容，在制式內容的部份差異不大，關鍵在「特別約定」的內容，就我經驗，有二件事可以納入討論。
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1. 附贈物約定，例如房屋內的藝術燈具、藝品字畫、傢具、家電、空調等設備，是否包含在內，以相贈的方式處理，或是另約定價購，是可以討論的。若無特別約定，賣方有權利，可以全屋清空，以空屋交付。反之，若希望賣方全屋清空，不留任何物品，也建議約定在買賣合約內。
2. 交屋日期，建議約定最晚交屋日期，並約定在買賣合約內，包括已逾最晚交屋日期，仍未能交屋的罰則，也要一併敍明。

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若買賣雙方的交易條件，都協調差不多，可以請代書先草擬買賣合約，先提供雙方PDF檔或副本，簽約前先審約，這樣簽約時，會更加快速。
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四、成屋履約保證

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務必務必務必要採用成屋履約保證(或價金信託)，房屋價款在未交屋前都是交由這個機構託管，直到完成交屋確認無誤後，再出款給賣方。這對整個交易安全會更有保障。
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成屋履約保證的費用，通常是交易房屋總價款的萬分之六，一般習慣是由買賣雙方共同分擔。
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以上四點，是我對本案在「簽約前」，建議進行檢查及確認的四大項目，落實檢查，可以減少許多交易風險。
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簽約前，凡事好商量，有任何疑慮都可以討論、釐清，簽約後，白紙黑字，寫什麼就要照什麼去執行，如果不遵守契約，就要考慮能否負擔違約的代價。
 

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延伸提問

一、房仲保固
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我認為「房仲對買方」提供的交易保障或保固，是房仲業者原本就會提供的服務，不會因為採用賣方的指定代書、買賣契約，就會消失。(除非本來就沒有。)
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我建議，可以請房仲業務書面提供他們公司的服務保障清單及內容，如果有具體的、制式的保障書範本更好。這樣就可以在簽約前，進行核對，這樣對保障內容的了解，會更加具體。
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就我的經驗來說，簽約前向房仲提要求，房仲應該會重視。（簽後就不好說了。）
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二、賣方的考量
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就賣方的部份，我的經驗，賣方相較於房仲配合的代書，更信任自己熟識的代書，而自己配合的代書是採用內政部版的買賣合約書，所以相較於合約書，賣方更重視的是可信任的人。
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賣方擔心的是什麼？
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就前文所提到，因賣方是企業主身份，若公司營業規模巨大，通常最怕的是「麻煩」而已，本身的時間成本很高，事情越簡單、順利，越好。
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另，可能會考量的是「名聲」，大企業主處理資產傾向低調，萬一有交易糾紛，對自己或所屬企業，都是額外的干擾，會設法避免。
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大公司都有自己的法務部門，真有交易異常要處理，不會怕事，但很怕「節外生枝」，影響本業，以及處理過程「曠日費時」。
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分享我個人的經驗，僅供參考。