前言

近期留意到媒體在報導有關於「實坪制」的議題，在大翔店長看了多篇內容及影音資料後，發現並沒有相關的資料，可以完整把「實坪制」、「虛坪」、「公共設施」、「公設比」等重要的知識點說明完整清楚，特別是看新聞片段或政論節目後，更是讓人霧裡看花，於是決定自己動手爬梳資料，把「實坪制」說明白，讓更多人知道為何需要討論建物登記「實坪制」。

為了讓讀者更容易理解，我會從土地規劃開始說起，循序漸進，用一些簡化的數據做案例說明。

PART 1-1 從土地規劃開始說起

圖１，在沒有限制的土地上，蓋房子，愛蓋多大就蓋多大。土地都是自己的愛怎麼蓋就怎麼蓋。
圖２，在沒有限制的土地上，蓋很多戶房子，也是愛怎麼蓋就怎麼蓋。

圖１及圖２，土地資源沒有限制，不是本次要討論的範圍。


圖３及圖４，土地資源有限制，是接下來要討論的重點。

【圖３】
圖３，建商取得基地之後，把整個基地規劃成六個小單元，每個單元的土地都一樣大。

其中五個單元，做為住宅使用，獨戶的透天，一個單元規劃成公共設施(右下角，咖啡色)：1樓是警衛室，2樓是會議室交誼廳。還需要一條道路，能讓每一戶都能夠回到自己的家。

這樣的規劃方式，建商可以賣的單位是5戶，這5戶可以分到整個建築基地的面積是各五分之一。

進一步來說，是每戶都有自己住宅專用的土地1/1，加上共用道路面積的1/5以及共用公設所坐落部份的1/5。

這裡，有兩個關鍵詞，請先記一下，「專用」、「共用」，之後還會用到，到時會再做進一步說明。

【圖４】
圖４的土地基本條件，都和圖３相同。

不同之處，在於建商規劃的住宅型式，是２層樓的公寓，樓下一戶，樓上一戶，每戶的面積都相同，所以每戶可以分配到土地就是各１／１０。

BUT，在圖４的土地分配結構和圖３就有不同，每一戶沒有「專用」的土地，都是「共用」的。每一戶所持有的土地，先是共用建築座落的土地各１／２，再來是共用道路面積的1/10以及共用公設所坐落部份的1/10。

在下一段說明，我會代入數字讓大家參考。

PART 1-2 開發基地面積的分配

承前段，②是將600坪的基地，進行開發時的狀況。

土地平均分為6個單位，扣除1個單位做為公設用地，剩餘5個單位可以銷售，這樣每個單元可以分配到的土地面積，即為600除以5，每個單元有120坪。

惟每個單元的土地組成為，單元90坪，道路共同持有部份12坪，公共設施共同持有部份18坪，三者合計120坪。


③是②的應用題，建商不採取單元平均開發，而是每個單元的面積都不相同。

在這個情況下，共有部份的土地要怎麼分配呢？

如果採取「平分法」，比較不公平；按各開發單元佔全部開發單元的比例，對共有部份進行分配較為公平。